Habitação Para A Classe Média
A Cooperativa Nova Morada tem 48 anos de existência. Já construiu o Bairro Nova Morada, em Paço de Arcos, com 431 fogos. Participou na construção de outro bairro, com 256 fogos (na Fábrica da Pólvora), entre outros programas de construção.
Foi agraciada com a Medalha de Mérito Municipal (Grau Prata e Grau Ouro) e possui o Estatuto de Utilidade Pública.
Com base na experiência adquirida, entendemos que, para construir habitações a preços acessíveis para a “classe média”, existem 4 pontos fundamentais, que poderão ser abordados com maior pormenor em futuros artigos:
- Redefinição da política de solos;
- Disponibilização de terrenos a preços mais acessíveis;
- Financiamento da construção;
- Construção de habitações a custos otimizados.
Ponto 1 – É, obviamente, necessário redefinir os PDM para que passem a existir terrenos a preços reduzidos. Para tal, ter-se-á que converter terrenos rústicos para terrenos com potencial construtivo.
Defendemos que as Autarquias se constituem como as entidades com maior legitimidade para a referida reclassificação. São detentoras de um conhecimento muito objetivo dos terrenos do Concelho e possuidoras de estruturas técnicas de planeamento urbanístico para esse território.
Considerando a opinião da Doutora Filipa Roseta, relativamente à validação das mencionadas reclassificações, deverá constar na Lei o prazo de 20 a 30 dias para pronúncia das entidades competentes (para validarem, ou não). Caso contrário, esta validação poderá prolongar-se no tempo. Os argumentos não faltarão: insuficiência de Recursos Humanos, complexidade da avaliação, falta de meios, entre outros. Logo, ao contrário de se evitar actos ilícitos nestes processos, acrescentar-se-iam condições para os potenciar (é sabido que as dificuldades para as concretizações dos objetivos permitem a emergência de procedimentos menos corretos). Assim sendo, para que se produza uma legislação eficaz que se traduza, efetivamente, em resultados com impacto neste sector, então, por favor, não compliquem.
A, eventual, existência de futuros alegados actos ilegais, deverá ser fiscalizada pelas entidades competentes e, a serem confirmados, deverão ser aplicadas as respetivas penas. Com critérios objetivos, o acto de fiscalização poderá estar mais facilitado.
Ponto 2 – A disponibilização desses terrenos (reclassificados) deverá obedecer a critérios definidos claramente. Será razoável que 70% da construção edificada nesses terrenos deva ser colocada à venda a preços, entre 20% a 30% inferiores aos do mercado, em cada Concelho. Critérios como o valor final da habitação são mais realistas, exequíveis e passíveis de atingir o objetivo, do que critérios de limitação de custos para a construção, ou das áreas de construção. Entendemos que as habitações construídas através das Cooperativas poderão adotar uma redução muito significativa comparativamente ao valor do mercado.
Relembramos que no passado foram construídos milhares de fogos pelas Cooperativas (só no Concelho de Oeiras foram cerca de 5.000). A reduzida disponibilização de terrenos às Cooperativas levou a que nos últimos 25 anos não tenham existido programas de construção com a dimensão necessária.
A este respeito, salientamos o excelente trabalho desenvolvido na Câmara de Lisboa (pela Sra. Vereadora Filipa Roseta), sendo que a Câmara disponibiliza (para as Cooperativas) terrenos sem custos, no regime de direito de superfície a 90 anos, com projetos aprovados, em condições de se iniciar construção.
Estamos convictos, e sinceramente esperançados, que a Câmara de Oeiras e o seu Presidente, o Dr. Isaltino Morais (na sequência da postura e sensibilidade muito particular para as questões sociais e da qualidade de vida no Conselho, que o têm caraterizado), encontrarão soluções que permitam a disponibilização de terrenos, neste âmbito.
Ponto 3 – O financiamento para a construção é a condição mais delicada e nuclear, dado que é fundamental que as instituições bancárias se afirmem como um parceiro neste objetivo de construção de casas a preços acessíveis para a “classe média”. Sabemos que a confiança nas instituições (e nas pessoas que as representam) é um elemento absolutamente indispensável para a conceção de crédito bancário. A Nova Morada tem as Contas Certificadas há muitos anos, por Revisores Oficiais de Contas (a BDO, uma das 5 maiores a nível mundial). Obviamente, consideramos a transparência como um valor fundamental. Por esta razão, as nossas Contas são públicas.
No passado, só foi possível construir os referidos milhares de fogos, com financiamento bancário e com taxas de juro bonificadas (pelo, então, denominado INH, atual IHRU).
Deste modo, para além de existir financiamento, é importante que o valor das taxas se enquadre nesta pretensão de construção de habitações a custos mais reduzidos.
Ponto 4 – A construção das casas afirma-se, naturalmente, como a componente de valor mais elevado do custo genérico.
Também nesta matéria é possível o estabelecimento de parcerias entre as Cooperativas e as Empresas de Construção. Nomeadamente, perspetivando uma redução das margens de lucro praticadas pelos construtores. Relembramos que 30% das casas (no âmbito destas reclassificações dos terrenos) poderão ser construídas fora dos “custos controlados”. A seleção criteriosa destas Empresas/Parceiros até se poderá constituir como um elemento facilitador para as eventuais obtenção de crédito e redução das taxas de juro.
Uma vez mais, para a concretização destes “negócios”, são indispensáveis a credibilidade e a confiança entre as pessoas que estão a dirigir as respetivas instituições.
Haja, então, uma singela sensibilização e a necessária e primordial vontade dos decisores políticos, porque as Cooperativas já estão disponíveis para, de novo, darem um real contributo para a solução do problema da habitação em Portugal. Em particular, a Nova Morada está disponível!